분양권 전매제한 기간 총정리 (2026년 최신)

분양권 전매제한이란 아파트 분양 당첨 후 일정 기간 동안 분양권을 다른 사람에게 팔 수 없도록 제한하는 제도입니다. 2026년 최신 기준으로 지역 규제 유형별, 분양가상한제 적용 여부별 전매제한 기간을 정리했습니다. 지금 바로 확인하세요.

핵심 3줄

• 투기과열지구: 소유권이전등기 시까지 전매 금지 (주택법 제64조, 동법 시행령 제73조)
• 비규제지역: 6개월(수도권 외) ~ 1년(수도권), 분양가상한제 미적용 시 (주택법 시행령 제73조)
• 분양가상한제 적용 단지는 규제 유형과 관계없이 3~5년 전매제한 (주택법 시행령 제73조)

분양권 전매제한 주택 분양 당첨자가 소유권이전등기 전에 분양권을 제3자에게 양도하는 것을 일정 기간 금지하는 제도

근거 법령: 주택법 제64조(전매행위 제한), 동법 시행령 제73조(전매제한 기간)

주관 기관: 국토교통부

확인 방법: 입주자 모집공고문 내 전매제한 기간 명시 사항 확인

분양권 전매제한 제도 개요

분양권 전매제한은 「주택법」 제64조에 따라 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 시행되는 제도입니다. 분양 당첨자는 정해진 전매제한 기간 동안 분양권(입주자 지위)을 다른 사람에게 매매·증여 등으로 양도할 수 없습니다.

전매제한 기간은 해당 주택이 위치한 지역의 규제 유형(투기과열지구·조정대상지역·비규제지역)과 분양가상한제 적용 여부에 따라 달라집니다 (주택법 시행령 제73조). 위반 시 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다 (주택법 제101조).

지역 규제 유형별 전매제한 기간

분양가상한제가 적용되지 않는 일반 분양 단지의 전매제한 기간은 다음과 같습니다 (주택법 시행령 제73조).

규제 유형	전매제한 기간	비고
투기과열지구	소유권이전등기 시까지	사실상 입주 때까지 전매 불가 (주택법 시행령 제73조)
조정대상지역	소유권이전등기 시까지	투기과열지구와 동일 (주택법 시행령 제73조)
비규제지역 (수도권)	1년	당첨일로부터 기산 (주택법 시행령 제73조)
비규제지역 (수도권 외)	6개월	당첨일로부터 기산 (주택법 시행령 제73조)

분양가상한제 적용 단지 전매제한 기간

분양가상한제가 적용되는 단지는 일반 단지보다 전매제한 기간이 길어집니다. 분양가상한제 적용 여부는 입주자 모집공고문에 명시됩니다 (주택법 시행령 제73조).

규제 유형	분양가상한제 적용 시 전매제한
투기과열지구	5년 (수도권) / 4년 (수도권 외) (주택법 시행령 제73조)
조정대상지역	4년 (수도권) / 3년 (수도권 외) (주택법 시행령 제73조)
비규제지역	3년 (수도권) / 1년 (수도권 외) (주택법 시행령 제73조)

분양가상한제 적용 단지에서는 전매제한 기간이 끝난 후에도 실거주 의무(2~5년)가 별도로 부과될 수 있으므로 공고문을 반드시 확인해야 합니다 (주택법 시행령 제73조의2).

전매제한 기간 기산일과 계산법

1. 기산일: 입주자로 선정된 날(당첨일)부터 기산합니다 (주택법 시행령 제73조).
2. 소유권이전등기 시까지: 투기과열지구·조정대상지역은 기간이 아니라 등기 완료 시점까지이므로, 입주 후 등기를 마쳐야 전매가 가능합니다.
3. 공공택지 vs 민간택지: 공공택지(LH·SH 시행)에서 분양가상한제 적용 시 전매제한이 민간택지보다 길 수 있으므로 공고문의 전매제한 조항을 반드시 확인해야 합니다.

전매제한 위반 시 제재

• 형사 처벌: 전매제한 기간 내 분양권을 양도하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다 (주택법 제101조).
• 당첨 취소: 부정 전매가 적발되면 당첨 및 계약이 취소될 수 있습니다 (주택공급에 관한 규칙 제58조).
• 청약 제한: 전매 위반으로 당첨 취소 시 향후 10년간 청약 신청이 제한됩니다 (주택공급에 관한 규칙 제58조).
• 양도·양수인 모두 처벌: 전매제한 위반 시 파는 사람뿐 아니라 사는 사람도 처벌 대상입니다 (주택법 제101조).

전매제한 예외 사유

전매제한 기간 중이라도 아래 사유에 해당하면 시장·군수·구청장의 승인을 받아 전매가 가능합니다 (주택법 시행령 제73조 제4항).

• 세대원 전원이 다른 시·도로 이전하는 경우 (근무지 변경, 취학 등)
• 상속에 의한 경우
• 이혼으로 분양권을 배우자에게 이전하는 경우
• 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우
• 입주자가 질병 등으로 부득이하게 생업이 불가능한 경우
• 채무 불이행으로 경매·공매가 진행되는 경우

예외 사유에 해당하더라도 관할 지자체의 전매 승인을 받아야 하며, 무단 전매 시 위의 제재가 적용됩니다.

관련 제도 비교

구분	전매제한	실거주 의무	재당첨 제한
적용 대상	분양 당첨자 (주택법 제64조)	분양가상한제 적용 단지 당첨자 (주택법 시행령 제73조의2)	분양 당첨자 및 세대원 (주택공급에 관한 규칙 기준)
기간	6개월~소유권이전등기 시	2~5년	투기과열지구 10년, 비규제지역 없음
핵심	분양권 매매 금지	해당 주택에 직접 거주	재당첨 청약 제한
위반 시	형사 처벌 (주택법 제101조)	과태료 + 당첨 취소	당첨 무효

이런 분에게 유용합니다

• 분양 당첨 후 전매 가능 시점을 확인하려는 분
• 분양가상한제 적용 단지와 일반 단지의 전매 조건 차이를 비교하려는 분
• 전매제한 예외 사유(이사·상속·이혼 등)에 해당하는지 확인하려는 분

해당하지 않는 경우

• 이미 소유권이전등기를 완료한 주택을 매매하는 경우 (전매제한 대상 아님)
• 분양권이 아닌 기존 아파트(재판매)를 거래하는 경우

자주 묻는 질문

분양권 전매제한 기간은 언제부터 시작되나요?

전매제한 기간은 입주자로 선정된 날(당첨일)부터 기산됩니다. 투기과열지구·조정대상지역은 기간이 아닌 소유권이전등기 완료 시까지 전매가 금지됩니다 (주택법 시행령 제73조).

비규제지역 분양권은 언제부터 팔 수 있나요?

분양가상한제가 적용되지 않는 비규제지역의 경우, 수도권은 당첨일로부터 1년, 수도권 외 지역은 6개월 경과 후 전매가 가능합니다. 분양가상한제 적용 시 수도권 3년, 수도권 외 1년입니다 (주택법 시행령 제73조).

전매제한 기간에 분양권을 팔면 어떻게 되나요?

전매제한 기간 내 분양권을 양도하면 양도인과 양수인 모두 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 또한 당첨이 취소되고 10년간 청약이 제한됩니다 (주택법 제101조, 주택공급에 관한 규칙 제58조).

전매제한과 실거주 의무는 같은 것인가요?

다른 제도입니다. 전매제한은 분양권 매매를 금지하는 것이고, 실거주 의무는 분양가상한제 적용 단지에서 입주 후 일정 기간 해당 주택에 직접 거주해야 하는 의무입니다. 두 가지가 동시에 적용될 수 있습니다 (주택법 시행령 제73조, 제73조의2).

직장 이전으로 이사해야 하면 전매제한 기간에도 팔 수 있나요?

세대원 전원이 다른 시·도로 이전하는 경우(근무지 변경, 취학 등) 시장·군수·구청장의 전매 승인을 받으면 전매가 가능합니다. 승인 없이 전매하면 위반으로 처벌됩니다 (주택법 시행령 제73조 제4항).

출처: 「주택법」 제64조·제101조, 동법 시행령 제73조·제73조의2, 「주택공급에 관한 규칙」 제58조 (법제처 국가법령정보센터), 국토교통부 (조회일 2026.04.15)

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본 글은 관련 법령과 공공 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 개인 상황에 따라 차이가 있을 수 있으므로 반드시 공식 기관에 확인하시기 바랍니다.